토지 및 주택 정책
경제개발계획이 본격적으로 시작된 1960년대 이후 한국은 경제개발을 지원하기 위한 농촌개발과 주거환경 개선을 위한 주택건설에 많은 변화와 발전을 이루어 왔다. 그러나 이 개발과 함께 많은 토지 및 주택 문제도 드러났습니다. 세계에서 부동산 문제가 가장 심한 일본은 토지 총액이 GDP의 6.5배이지만 1990년 한국의 사유지 시가총액은 최소 900조원으로 국가 국민총생산(GDP)의 5.2배였다. 생산연도, 토지 총액은 1,600조원으로 그해 국민총생산(GDP)의 9.3배가 넘었다. 이러한 점에서 토지와 주택에 대한 정치적 고려가 미흡하였는지도 고찰되며, 이러한 배경에서 본 장에서는 토지의 경제적 중요성을 살펴보고 토지와 주택시장에 대한 경제적 분석을 시도한다. 또한 우리나라의 토지 및 주택 현황과 정부 정책에 대해서도 살펴본다.
1. 토지시장의 특성
토지시장 토지를 매매하는 토지시장은 일반 상품을 사고파는 일반 시장과 다른 독특한 성격을 가지고 있기 때문에 정부가 개입해야 한다는 주장이 있다. 이 주장은 일반적으로 다음과 같은 특징 때문에 상당히 설득력 있게 받아들여집니다.
첫째, 부동산 시장은 불완전경쟁시장이다. 부동산 시장은 부동산 시장에서 제공되는 상품, 즉 부동산이 동질적이지 않기 때문에 완전 경쟁 시장의 요구 사항을 충족하지 않습니다. 토지는 위치에 따라 가치가 달라지는 균질한 재화가 아니며, 적어도 단기적으로는 특정 용도로 사용할 수 있는 토지의 양이 한정되어 있습니다. 그리고 서로 다른 토지의 매매는 서로 다른 상황에서 결정되기 때문에 토지시장이 세분화되어 있음을 알 수 있다. 따라서 제한된 수의 토지 공급자와 토지 구매자를 고려할 때 일부 시장 참여자는 단기적으로 토지 가격을 인위적으로 조작할 수 있습니다. 일반적으로 우리와 같이 토지가 부족한 국가에서는 토지 공급자가 우월한 위치에서 영향력을 행사할 여지가 충분합니다.
부동산 시장의 불완전성은 비대칭 정보에서도 찾아볼 수 있다. 일반적으로 토지에 관한 정보는 노동이나 자본에 관한 정보보다 입수하기 어렵다. 또한 이러한 정보의 비대칭성으로 인해 일반적으로 토지이용가능성을 평가하는 기준으로 사용되는 토지가격이 토지의 정확한 가치를 반영하지 못하는 경우가 많다. 이유를 보자. 아래 공식은 토지의 현재 가치를 계산하는 공식의 가장 간단한 형태입니다. 단순화를 위해 예상 임대 소득이 첫 번째 기간 이후에도 일정하게 유지된다고 가정해 보겠습니다. 설사 지가 국가현재가치를 그대로 제시하더라도 토지가격의 산정은 필연적으로 미래의 기대임대소득과 할인율에 달려있다. 그러나 특정 부동산에서 얻을 수 있는 미래 임대료의 세부 사항이 불완전한 경우 예상 임대 소득은 사람마다 그리고 때에 따라 크게 다를 수밖에 없습니다. 또한 지가의 현재가치를 정확하게 반영하기 어렵다. 실제 토지 소유자와 토지 거래자들은 토지 소유권 및 토지 거래 실태에 대한 정보가 공개되는 것을 싫어하여 자신들의 이익에 따라 정보를 차단하거나 왜곡할 수 있기 때문입니다. 이런 식으로 토지 자체에 대한 정보를 독점할 수 있다. 이러한 요인들로 인해 부동산 시장은 독과점 경향이 강합니다.
토지 시장이 경쟁의 원칙에 따라 작동하더라도 효율적인 토지 이용은 확실한 성공이 아닙니다. 토지이용에는 규모의 경제와 외부효과가 있다. 토지개발은 도로, 상하수도, 전기, 통신시설 등의 공공시설을 설치하는 것으로 규모의 경제가 있다. 이 때문에 대규모 택지개발은 소규모 토지를 단독으로 개발하는 것보다 훨씬 더 많은 개발비를 절감할 수 있다. 또한 개발하려는 부동산의 용도에 따라 인접 부동산의 지도가 크게 달라집니다. 예
예를 들어 연탄공장이 주거지역과 인접해 있다면 다른 조건은 같더라도 옆에 녹지나 지하철역이 있는 경우보다 해당 주거지역의 지가는 낮게 평가된다. 결국 근처에 연탄공장이 있으면 시설의 소음과 먼지로 인해 주거에 부적합하다는 평가를 받게 됩니다(이는 외부 비효율의 예시입니다). 한편 주변에 녹지나 지하철역 등이 조성되면 휴게공간의 역할과 교통시설의 이용이 편리하여 택지로서의 가치가 높다(이는 외부경제의 예이다). . 이런 식으로 위에서 언급한 규모의 경제 또는 나중에 언급할 외부성은 결국 시장 실패로 이어져 시장 메커니즘이 경제에서 최적의 자원 할당을 달성하지 못하게 합니다.
정부가 부동산 시장에 개입하는 또 다른 이유가 있다. 토지시장의 가격이 수요와 공급에 의해 형성될 때 시장에서 형성되는 가격은 대체로 매우 불안정하다. 시장에서 제공하는 토지의 양은 단기적으로 고정되어 있기 때문입니다. 수요와 공급 탄력성이 높은 상품 시장과 탄력성이 낮은 상품 시장을 매핑합니다. 수요와 공급의 탄력성이 높은 상품시장에서 수요와 공급의 변화는 주로 수급의 변화로 상쇄되지만 가격에 미치는 영향은 그리 크지 않다. 그러나 아래 그림과 같이 탄력성이 낮은 상품에 대한 시장의 수요 변화는 상품의 가격 조정에 의해 보정됩니다. 그리고 부동산 시장이 바로 그러한 경우입니다. 사용 가능한 공간은 적어도 단기적으로는 고정된 것으로 간주할 수 있습니다. 따라서 수요 곡선의 급격한 이동이 발생합니다. 예를 들어, 새로운 재산세가 토지에 대한 수요를 감소시키고 수요 곡선을 왼쪽으로 이동시키거나, 토지에 대한 새로운 용도로 인해 수요 곡선을 오른쪽으로 이동시킬 때입니다. , 균형으로 돌아가는 불균형은 수량의 변화가 아니라 가격의 변화를 달성함으로써 발생합니다. 따라서 토지 시장에 교란이 있을 때 토지 가격은 주로 토지 공급의 비탄력적 특성으로 인해 매우 불안정한 경향이 있습니다. 하지만 땅값이 불안정하더라도 가격 불안정이 소비자들에게 자발적으로 상품 소비를 자제할 기회를 준다면 큰 문제는 아니다. 그러나 토지는 사람들의 생계수단이기 때문에 지가가 높아도 소비(토지의 경우)를 피할 수 없다는 문제가 있다. 따라서 한정된 공급과 필수적인 생존조건이라는 특성상 토지투기의 가능성이 더욱 크다고 할 수 있다. 따라서 지가 안정, 토지시장의 불완전성 해소, 토지이용 효율 극대화를 위해 정부가 개입해야 할 의무가 있음을 널리 인식하고 있다.
요컨대 토지시장은 불완전경쟁시장으로서 재화의 특성상 자유방임에 의한 최적의 유통이 불가능하고 가격의 불안정성을 방치할 수 없는 정치·사회적 문제가 있으므로 정부의 개입이 필요하다. 일반적으로 받아들여집니다.
2. 정부 개입의 형태
그러나 국가 개입에도 주의를 기울여야 합니다. 정부 개입이 가격 책정 메커니즘으로서 토지 시장의 역할을 완전히 부정해서는 안 되며, 오히려 개입이 비효율성을 증가시켜서는 안 됩니다. 국가개입은 토지시장의 효율성, 즉 토지이용의 효율성을 높이고, 시장지배자의 횡포를 막고, 정치적·사회적으로 인정되는 사회정의에 부합해야 한다. 그런 다음 이러한 정부 개입 방법이 무엇인지 살펴 보겠습니다.
토지 시장에 대한 정부 개입에는 간접 방법, 직접 방법 및 토지 사용에 대한 직접 규제가 포함됩니다. 간접개입방식은 각종 재산세, 토지관리지원제도 등 시장메커니즘 하에서 시장메커니즘의 기능을 활용하여 정부의 정책의도를 실현하는 것을 말한다.
직접개입방식이란 정부나 정부를 대행하는 공공기관이 토지시장에 직접 개입하여 토지의 매수자 또는 매도자 역할을 하는 것을 말한다. 이는 국토개발계획과 같이 민간기업이 계획적으로 수행할 수 없는 주요 사업을 정부가 수행해야 할 경우에 자주 사용된다. 이는 사회적으로 바람직한 방향으로 토지이용 패턴을 유도하는 능동적 개입이라 할 수 있다.
토지이용 직접규제는 사유토지사용자의 토지이용을 법적·행정적으로 구속하고 제한하는 방식을 말한다. 이는 주로 원치 않는 외부효과가 특정 국가를 이용하는 것을 방지하기 위한 개입정책이라고 할 수 있다. 그럼 각 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
2-1 간접개입
정부의 간접개입으로는 재산세 및 재산세를 통한 토지이용 억제와 재정지원 및 각종 보조금을 통한 인센티브가 주를 이룬다. 이번에는 재산세 및 재산세 관련 과세에 대해 알아보겠습니다.
2-1-1 재산세에 대한 다양한 견해
토지가치, 즉 지가는 단순히 미래에 대상 부동산에서 얻을 수 있는 자본화된 임대소득의 현재가치를 담는다. 그런데 여기서 재산세를 부과하면 재산가치가 줄어들고 그 감소폭은 자본화 재산세의 현재가치에 해당한다. 따라서 이러한 분석을 바탕으로 재산세는 과세 시점에만 재산 소유자에게 부과되며 재산 취득자는 이후 영원히 재산세가 면제된다고 주장할 수 있다. 이 주장의 근거는 매년 과세 후 납부하는 재산세의 자본화만큼 토지의 가치가 떨어진다는 것이다. 이를 재산세 자본화 효과라고 합니다.
재산세의 자본화 효과를 자세히 살펴보자. 위에서 논의한 바와 같이 토지의 가치는 다음 방정식에 의해 결정됩니다. 이제 재산가치종속세가 재산에 부과되면 재산세의 자본화 금액을 공제한 후의 재산가액은 다음 공식에 따라 감액됩니다. 새로운 세후현재가치의 의미를 이해하기 위해 이 때의 표현을 두 부분으로 나누어 보면 다음과 같다.
두 번째 용어는 재산세의 자본화 가치입니다. 따라서 부동산의 세후 가치는 자본화된 재산세를 공제한 후의 가치입니다. 따라서 토지의 가격은 그 토지로부터의 미래 임대소득의 현재가치이다.
가액으로 정할 경우 재산세 후 가격은 미래에 납부해야 할 재산세의 현재가치를 뺀 금액에 해당한다.
더 나은 이해를 위해 간단한 예를 들어 보겠습니다. A가 소유한 토지가 매년 그리고 영원히 100원의 이익을 창출한다고 가정해 봅시다. 이자율이 연 10%일 때 A가 그 토지에서 얻을 수 있는 총수익의 현재가치는 1,100원이고 여기서 토지가격도 결정된다. 이제 재산세가 1년에 10원씩 부과된다고 가정해 봅시다. 부동산 구매자 B와 부동산 공급자 A는 이 사실을 알게 되자마자 재산세에서 공제된 금액을 현재가치로 환산해 매도한다. 미래에 내야 할 재산세의 현재가치를 계산하고 재산세를 자본화하면 110원이다. 따라서 토지는 토지가격에서 재산세의 현재가치를 뺀 990원에 거래되고 있다. 거래 후 새 부동산 구매자 B는 재산세를 지불하지만 이것은 그의 책임이 아닙니다. 새로 부과되는 재산세의 경우 1명의 납세자만이 건물주 A의 부담을 지고, 납세자는 절대 부담하지 않는다.
2023/02/28 – (모든 카테고리 표시) – 농산물 무역 및 우루과이 라운드 협상
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농산물 무역과 우루과이라운드 협상 본 절에서는 1993년 12월 15일 7년 만에 체결된 우루과이라운드 농업협상에 대한 농산물 협상의 전개과정과 정부의 대응방안을 살펴본다.
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재산세의 경제적 효과를 놓고 경제계에서는 다양한 논의가 이어졌다. 교리적 관점에서 보면 토지 문제는 애덤 스미스 A. 스미스 이후 많은 경제학자들의 관심을 끌었지만 주로 지대 측면에서 비확장적 생산요소로 파악되었고, 재산세임에도 불구하고 재산세의 비평가와 중립성에 이자가 더해졌다. 고전학파는 위에서 분석한 바와 같이 지가로 산정된 지가에 지가의 자본화 가치가 포함되어 있기 때문에 지세를 전가할 수 없다고 보았다. 그들은 또한 토지 가치 상승의 대부분이 토지 소유자의 개인적인 노력이나 희생 없이 사회적으로 발생하는 일종의 불로 소득이기 때문에 이러한 불로 소득을 재산세로 사회적으로 대체하는 것이 사회적으로 타당하다고 믿었다. 주변부 혁명 이후 20세기에는 생산요소의 중요성이 노동이나 자본보다 덜 강조되었고, 재산세는 중립적이기 때문에 과세의 이상적인 대안으로 논의되었다. 미국 경제학자 헨리 조지(Henry George) 등은 재산세는 양도가 불가능하기 때문에 가장 중립적인 세금이라고 주장하고 모든 조세제도를 폐지하고 재산세만 부과해야 한다고 주장하면서 재산세의 특수성에 주목했다.
그러나 지난 30년 동안 토지의 다양한 특성이 재평가되었다. 그녀는 재산세는 주로 토지와 자본의 대체관계를 강조하여 통과할 수 있고 자본재의 형태로 더 많은 자산을 보유하는 경향을 통해 총자본 재생산을 증가시키기 때문에 중립세가 아니라고 믿는다. 토지, 그리고 투자 수익을 감소시킵니다. 이것은 재산세가 완전히 활성화되지 않았다는 것을 의미합니다.
참고: Henry George Henny George(1839-1897)와 토지일신교 미국에서 태어난 Henry George는 사회 개혁가이자 토지 개혁가로 묘사됩니다. 그는 토지를 분할해야만 모든 사회적 폐해를 청산하고 진정한 국가, 공화국을 세울 수 있다고 생각했습니다. 이를 위해 그는 토지 가격에 대한 과세와 노동과 자본에 대한 세금인 다른 모든 세금의 폐지를 통해 모든 지대의 사회적 귀속을 주장했습니다. 이를 단일세 이론이라고 합니다. 이 나라의 일신교는 Quesnay의 Henry George와 John Locke보다 앞서 있습니다.
많은 경제학자들이 J. 로크와 같은 주장을 펼쳤지만 헨리 조지는 산업사회에 대한 체계적 분석과 함께 일신론을 주장함으로써 19세기 이후 서구 사회에 가장 큰 영향을 미쳤다. 그는 1879년 『진보와 빈곤』에서 산업혁명 이후 엄청난 기술진보와 생산성 향상에도 불구하고 선진국의 빈곤이 사라지지 않았음을 확인하고 빈곤의 원인과 사회진보를 규명하고 소득분배의 법칙은 이 모든 사태의 원인이 국가에 있으며 토지분할만이 이 문제를 해결할 수 있다고 주장하였다. 이 책을 통해 그는 빈곤 문제에 대한 해결책으로 고정 재산세를 주장했고, 이는 상당한 관심을 끌었고 사회 운동가로 여겨졌다.
현대사회에서 더욱 커진 국가재정의 역할과 기능에 비추어 볼 때 그의 원인 분석과 투기의 결과는 오늘날에도 유효하며 그 진정한 가치를 확인합니다. 현실적으로 재산세는 상당히 비중립적인 성격을 가지고 있고, 완전자본화가 불가능한 경우가 제한적으로 많고, 가용토지가 부족하고 초과수요 상태에서 토지수요가 비탄력적일 경우 전가가 가능하다. .