여전히 전세가격이 급락하고 있지만 내년에도 전세가격 하락세가 이어질 것이라는 전망이 나온다.
국토연구원 연구자료에 언급된 내용이다. 보고서 내용을 살펴보겠습니다.
내년 집값 더 위험해 2024년 정점 예상
매매가와 전세 동시 하락
현재 전세가격과 매매가격이 하락하고 있습니다.
문제는 전세가 하락폭이 매매가 하락폭보다 더 크다는 점이다.
전세가격과 소매가격을 비교하는 전세세율이 있습니다. 매매가격도 떨어지면 전세가격도 떨어지기 때문에 전세가격 비율이 유지되어야 주택시장이 안정될 수 있다.
후방 편향이 없습니다. 그런데 전세율이 발생한다고 하면 매매가 하락률보다 전세율 하락 속도가 더 빠르다는 뜻입니다.
지금 걱정되는 것은 올해뿐만 아니라 내년에도 전세가격이 더 떨어질 수 있다는 전망이다. 내년에는 가구수가 지금보다 많아지는 추세 반전이 일어날 수 있다는 뜻이다.
국토연구원은 ‘전세차입(갭투자) 리스크 추정 및 정책대응 연구’ 보고서에서 내년 주택시장에 대한 우려를 경고했다. 보고서의 내용을 간략하게 검토합니다.
국토연구원은 전세가 언제까지 하락할 것이냐는 질문에 내년 2024년 역전세가 정점을 찍을 것으로 내다봤다.
2024년 초 역전세 피크
내년 상반기에는 역세가 정점을 찍고 역세가 발생하면 집주인의 체납을 걱정해야 한다.
역전세란 새 세입자에게 받는 보증금이 기존 세입자에게서 받는 보증금보다 적어서 보증금이 줄어드는 것을 말합니다. 즉, 새 세입자가 보증금을 받고 기존 세입자에게 기존 보증금을 돌려주지 못하는 경우 역전세가 발생한다.
현재 전세가의 하락률은 누구나 알고 있다.
지금 전세가는 서울뿐 아니라 경기도 전역에서 무서운 속도로 떨어지고 있다.
전세값은 31주 연속 하락했다. 8개월 연속 하락세다.
지난 여름, 작년 초여름 이후로 계속 감소하고 있습니다. 2022년 10월부터 감소세가 가속화됩니다. 지금까지 하락률은 0.01%, 0.03%였으나 2022년 10월 현재 하락률은 0.3%, 0.7%로 매우 가파른 하락세를 보이고 있다.
감소율은 소수점 둘째자리에서 소수점 첫째자리로 증가했고 역전세세와 역월세가 나타나기 시작했다.
3가구의 3분의 1가구가 역전세다.
전세가격 하락폭이 소매가격 하락폭보다 더 빨라 현재 서울 역전세가구는 4만 가구가 넘는다.
29%의 비율로 3가구 중 3분의 1가량이 역전세라는 뜻이다.
10억원 들여온 강남 역전세인데 발레라는 곳 반포래미안 퍼스티지 전세가 15억원가량 떨어졌다.
그래서 누군가는 23억의 헌장에 들어갔고, 지금 누군가는 12억 5천만의 헌장에 들어가고 있다. 집주인 입장에서는 23억 달러의 전세 가격을 썼지만 만기가 된 지금은 새로운 전세 세입자를 유치하려는 시도로 전세 가격이 10억 달러 정도 떨어졌다. 이제 우리는 이전에 받은 보증금에서 10억을 갚아야 합니다.
반환할 수 없는 경우 월 임대료가 지금 표시됩니다. 다른데서 10억 썼으니까 돌려줄 수 없을 것 같아요. “한 달에 300만원, 1억원에 30만원씩 드리면 어떻습니까?” 이런 현상이 나옵니다.
전세가격이 매매가보다 더 많이 떨어졌기 때문에 지난해 10월부터 전세 세율이 매우 낮아졌다.
전세율은 당초 63.8% 안팎이었지만 현재 63.4% 안팎으로 낮아졌다.
매매가가 하락하면 전세가격이 오르는 것이 정상이지만, 매매가가 하락하면 전세가격은 그대로 유지된다. 처음에는 증가하는 것이 정상이지만 전세가도 급격하게 하락하고 오히려 전세가가 소폭 상승하여 환승도 감소하였다.
매매가와 전세가의 격차가 벌어졌다
전세가격이 매매가보다 더 많이 떨어졌기 때문인데, 그렇다고 역전세가 모든 곳에 적용되는 것은 아니다.
그동안 갭투자와 갭투자 포지션이 많았던 분야 중에서는 역전세 가능성이 조금 더 높다.
갭 투자는 2020년 이전에는 극소수의 사람들이 사용했지만 2020년 이후 유행이 되었습니다.
당시에는 매달 약 2만 명이 틈틈이 투자를 하는 것으로 보였다.
2020년에서 2022년 사이에 거의 300,000개의 갭 투자가 이루어진 것으로 추정됩니다.
틈틈이 투자를 해오신 분들은 보통 자기 돈에 전세 보증금을 더해 집을 사셨기 때문에 전세 보증금을 돌려드리지 못하는 분들이 많을 수 있습니다.
실거주자의 경우 현재 생활하고 있으며 매달 원금과 이자를 갚고 있는데 금리가 오르고 있어 어려운 상황이지만 이 사람들은 현재 위험에 처해 있지 않다. 그러나 갭투자자의 추세 반전 가능성은 매우 높다고 판단한다.
국토연구원은 집값이 20% 떨어지면 보증금을 돌려받지 못하는 집주인이 40%에 이를 것으로 추산했다.
보증금이 반환되지 않으면 집을 팔거나 경매에 부칠 수 있습니다.
하지만 현 상황에서 집값의 20%를 잃는 것은 그리 어려운 일이 아니다.
모든 콤플렉스를 보면 40%, 30% 빠진 콤플렉스도 있기 때문이다.
전반적으로 실거래가는 약 10% 정도 하락한 것으로 조사된다. 또 10% 하락은 여기서 20% 하락으로 해석되며, 집주인의 40%는 보증금을 반환하지 못할 수 있습니다. 이렇게 추정할 수 있습니다.
국토연구원 보고서에서 발표한 내용을 요약하면 다음과 같다.
향후 시중에 나올 상품의 양을 어느 정도 예측할 수 있다. 국토연구원은 집값이 27% 하락하면 21만1000가구가 시장에 진입할 것으로 내다봤다.
27% 하락은 더 이상 버틸 수 없고 판매할 수 있는 항목을 의미합니다.
이것은 한 방울이 한 방울로 이어질 수 있음을 의미합니다.
금리 인상이 진행 중일 수 있다는 신호
미국 CPI가 상승함에 따라 미국 국채 수익률도 상승했습니다. 물가상승률이 예상보다 높아 금리 인상 가능성이 있다는 신호다.
당시 시장은 물가상승률이 이미 정점에 도달했다고 예상했지만 2월 물가상승률이 기대치를 상회했기 때문에 3월 물가상승률이 0.5% 인상될지는 의문이다.
집주인들은 연내 금리 인하를 기대했지만, 미국이 0.5% 인상하고 미국이 금리 인하를 하지 않는다면 한국에서 금리 인하를 기대하기 어려울 수 있다.
거시경제를 보면 집값이 떨어지고 전세값이 폭락하는 게 맞는 것 같지만 한국 정부가 부양책으로 건설경기를 부양할 수 있다.
건설업과 부동산업에 종사하는 사람들이 많고, 건설업이 한국의 GDP에서 차지하는 비중이 크기 때문에 가만히 보고만 있을 수 없기 때문에 경기부양책이 나온다.
정책 권고
금리 상승과 집값 하락, 국책연구원 금리 하락에 따른 채무불이행을 우려해 제도 마련이 필요하다고 언급했다.
1. 상환능력이 높은 집주인과 계약을 체결하기 위해서는 집주인의 보증금 상환능력을 검증할 수 있는 제도를 마련하고 제도를 개선할 필요가 있다.
2. 예치금 미반납 리스크에 대응할 수 있는 제도 마련 제안 나. 임대인이 보증금을 지급하도록 하는 보증금 제도의 도입 또는 보증금 청구시 임대인의 반환보증 의무
3. 소유자가 임대주택을 신탁에 등록하면 신탁이 계약 및 관리를 수행하고 소유자는 신탁으로부터 영업이익 및 임대기간에 비례하여 세제혜택을 받는 임대신탁제도 제안
4. 차주와 금융기관간 책임분담제 도입 등 금융권의 레버리지 위험을 줄이기 위한 노력 필요